VvE-bijdrage en woonlasten van je appartement berekenen

Je VvE-bijdrage is deels rekening, deels spaarpot

Van elke euro die je aan de VvE betaalt, gaat een deel naar lopende kosten: de opstalverzekering van het gebouw, schoonmaak van de gangen, stroom voor de lift en de beheerder. De rest gaat naar het reservefonds, de spaarpot voor groot onderhoud zoals een nieuw dak, kozijnen of leidingen.

Dat tweede deel is waar het om gaat als je een appartement koopt. Spaart de VvE te weinig, dan komt de rekening later alsnog, als eenmalige extra bijdrage. Een lage maandbijdrage is dus niet altijd goed nieuws.

Is 0,5% van de herbouwwaarde genoeg?

De wet geeft een VvE twee manieren om te bepalen hoeveel ze per jaar spaart. Of ze maakt een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor minstens tien jaar en spaart wat dat plan nodig heeft. Of ze zet elk jaar minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw opzij. De herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.

Rekenvoorbeeld: een gebouw met een herbouwwaarde van € 4,8 miljoen. Zonder MJOP moet de VvE dan minstens € 24.000 per jaar storten. Heb jij een breukdeel van 1/24, dan komt € 1.000 per jaar, ruim € 83 per maand van jouw bijdrage in die spaarpot terecht.

Stort de VvE minder dan 0,5%? Dan is dat alleen in orde als het bedrag uit een MJOP komt. Vraag dat plan dus op. En andersom: 0,5% is een ondergrens. Bij een oud gebouw met achterstallig onderhoud kan het MJOP veel meer vragen.

Drie appartementen doorgerekend

Zelfde rekenregels als de tool hierboven, annuïteit tenzij anders vermeld, 30 jaar.

Vraag deze stukken op voordat je biedt

1. Begroting en jaarrekening. Hier lees je hoeveel de VvE per jaar in het reservefonds stort en hoeveel er nu op staat.
2. Het MJOP. Welk onderhoud staat de komende tien jaar gepland, en wat kost het?
3. Notulen van de laatste vergaderingen. Hier staan besluiten over extra bijdragen, ruzies en plannen die nog niet in de begroting zitten.
4. De splitsingsakte. Daarin staat jouw breukdeel: het deel van de kosten dat jij draagt.
5. Het polisblad van de opstalverzekering. Voor de herbouwwaarde, zodat je de 0,5%-check kunt doen.

Loopt je rentevaste periode later af, of wil je je hypotheek ooit naar een lagere rente brengen? Reken dan eerst na of je de boeterente en de bijkomende kosten terugverdient bij hypotheek oversluiten. Daar vul je je eigen bedragen in, net als hier.

Deze kosten zitten er niet in

• Gemeentelijke lasten: OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing verschillen per gemeente.
• Waterschapsbelasting, energie, internet en je inboedelverzekering.
• Onderhoud binnen je eigen appartement, zoals keuken en badkamer.
• Hypotheken met meerdere leningdelen of een aflossingsvrij deel. Reken die per deel uit.
• Andere tarieven als je de AOW-leeftijd hebt bereikt.
• Een inkomen dat precies rond een schijfgrens valt. De tool rekent alsof je hele aftrek en forfait in één schijf vallen. Zit je er vlak boven of onder, dan ligt je echte uitkomst tussen twee keuzes in.

De belastingteruggave is een schatting voor het eerste jaar. Je rente daalt elk jaar een beetje, dus je teruggave ook. Dit is geen financieel advies: de uitkomst laat zien hoe de rekenregels werken met jouw bedragen.